Commercie en cultuurhistorie hand in hand

Gepubliceerd in Rijnboutt magazine #5 ‘Nieuwe posities’

Je mag er nu niet zonder helm naar binnen want het sheddak is niet meer wat het geweest is; de Koninklijke AaBe Wollenstoffen- en Wollendekenfabriek in Tilburg is getekend door de tijd. Dat is juist wat het complex het redden waard maakt. Bouwinvest gaat de uitdaging aan om het vervallen rijksmonument een nieuwe bestemming te geven.

Bouwinvest is een van de grootste vastgoedvermogensbeheerders in Nederland. Het bedrijf belegt in woningen, winkels en kantoren in binnen- en buitenland voor het Bedrijfstakpensioenfonds voor de Bouwnijverheid en sinds kort ook voor andere fondsen die geïnteresseerd zijn. Met een ‘schone portefeuille’ waarin leegstand nauwelijks voorkomt, zit Bouwinvest in de huidige kopersmarkt in een prettige positie. “We worden de dieselmotor in de beleggingenportefeuille genoemd,” zegt directievoorzitter Dick van Hal. Sinds een aantal jaren heeft Bouwinvest een eigen ontwikkelingstak, die zich bezighoudt met nieuwbouw en herbestemming. “Wij noemen dat geen herbestemming, maar herontwikkeling. We willen onze portefeuille zo vitaal mogelijk houden, want alleen de objecten die concurrerend zijn, overleven. Dus als panden aan het einde van hun economische levensfase zijn gekomen, moet je wat gaan bedenken om die gebouwen een tweede leven te geven. Dat heet herontwikkelen.”

Herontwikkeling mag dan een actueel en veelbesproken thema zijn, Bouwinvest gaat er vrij pragmatisch mee om. Voor een gebouw als het C&Acomplex aan het Amsterdamse Damrak is Rijnboutt gevraagd een nieuw winkelconcept binnen het bestaande casco te ontwerpen. Het gebouw was bouwkundig nog prima op orde: sleets van buiten, maar nog heel bruikbaar van binnen. Vijftig meter verderop staan de kantoren in de Gravenstraat op de slooplijst: de nieuwe winkelbestemming valt eenvoudigweg niet in te passen in het oude casco met lage plafonds.

Trophy buildings

Zo wordt per project bekeken wat haalbaar of, beter gezegd, rendabel is. “Het gaat ons in de eerste plaats om het rendement,” zegt Roel Roomer, senior projectmanager van Bouwinvest. “Voordat we iets gaan herontwikkelen, beginnen we met een marktonderzoek. Kunnen we er huurders voor vinden? En is het ook na afloop van het eerste huurcontract nog verhuurbaar? Dat heeft vooral te maken met het aloude credo locatie, locatie, locatie.”

Dat gezegd hebbende, zijn er toch wel wat monumentale paradepaardjes in de portefeuille van Bouwinvest te vinden. Want het mag dan niet direct op de weg van de institutionele belegger liggen om vervallen monumenten te herontwikkelen, toch doen ze het af en toe. Van Hal noemt het “trophy buildings”, die niet alleen het imago van het bedrijf versterken, maar ook extra waarde creëren voor een heel gebied. En dat heeft weer invloed op de grondwaarde, waardoor de relatief hoge investering zich terugverdient. Een van die trofeeën is het Olympisch Stadion waar tien jaar geleden fors geïnvesteerd is in de grootscheepse renovatie. Van Hal betwijfelt of Bouwinvest dat nu weer zou doen: “Als je hier woningen had neergezet, zou het rendement vele malen hoger zijn. Herontwikkeling van monumenten is een groot avontuur.”

Toch gaat Bouwinvest een dergelijk avontuur met Rijnboutt niet uit de weg. Verloopt alles volgens plan, dan start binnenkort in Tilburg de herontwikkeling van de monumentale AaBe textielfabriek tot eigentijds woonwinkelcentrum, in relatie tot de historische context.

Monumentale charme

Roel Roomer vertelt dat de oude AaBe-fabriek twaalf jaar geleden niet is aangekocht omdat het zo’n mooi monument was, want zo mooi was het gebouw toen allang niet meer. “We hebben die fabriek gekocht in een heel andere markt. Het was destijds nog moeilijk om aan goede beleggingsobjecten te komen. Er was geld in overvloed, maar te weinig materiaal – nu is het precies andersom. Twaalf jaar geleden kreeg je geen kant-en-klare objecten aangeboden als eindbelegger. We kochten daar een waardevolle grondpositie om tot een goede winkelbelegging te komen.”

Wat deze plek buiten het stadscentrum waardevol maakt, is de enorme hoeveelheid ruimte voor grote winkels en parkeren. Roomer: “We kunnen hier 30.000 m2 aan winkels creëren, en je kunt er straks gratis voor de deur of op het dak parkeren. Dat is van grote waarde voor de woonwinkels die hier straks komen. Wij denken 90% al te kunnen verhuren op basis van het nieuwe ontwerp.” Naast de aantrekkelijke hoeveelheid vierkante meters en de goede locatie, is er nóg een trekker: de charme en de industriële kwaliteit van dit monument. Bijna iedereen in Tilburg heeft wel een familielid dat ooit bij AaBe heeft gewerkt, de fabriek is een begrip in de stad. Het zijn vooral de architecten aan tafel die zich opwerpen als ambassadeurs voor het doen herleven van die kwaliteit. “Een monument herontwikkelen is in het begin een last, maar aan het eind een lust,” luidt hun analyse in een notendop.

In het voorstel van Rijnboutt wordt zo veel mogelijk behouden van de oorspronkelijke fabriek, het verleden wordt bewust niet begraven onder een strakke nieuwe stuclaag. Van Hal refereert aan het symposium ‘AaBe in Perspective’ dat Bouwinvest vorig jaar organiseerde in het kader van het Erasmus Festival. Kees Rijnboutt ontrafelde er de herkomst van AaBe tot aan de oorsprong en plaatste het monument in de geschiedenis van Tilburg. Dat respect voor de geschiedenis en het onderkennen van de waarde van dit soort monumentale gebouwen ziet hij als een belangrijk aspect voor een succesvolle aanpak. Van Hal: “Wij praten als vermogensbeheerder meer vanuit de zakelijke kant, de architecten benadrukken het belang van het erfgoed. We verwachten die rol ook van Rijnboutt. Je hebt beide werelden nodig: het commerciële en cultuurhistorische moeten hand in hand gaan, anders kom je er niet.”

Tekst en interview: Willemijn de Jonge

Fotografie: Herman Wouters