Onontbeerlijk vertrouwen

Gepubliceerd in Rijnboutt magazine #5 ‘Nieuwe posities’

Pierre van Rossum van Project 1012 wil de criminaliteit en de verloedering in het hart van Amsterdam tegengaan. Ontwikkelaar Frank van Kessel van Top Vastgoed ziet goede kansen op “de mooiste plek van Nederland”. Als de verschillende spelers in het veld van binnenstedelijke ontwikkeling samen durven vliegen, kan het snel gaan met de facelift van de binnenstad.

Een eeuw met een gouden randje, zo typeert Kees Rijnboutt de stedelijke ontwikkeling van Amsterdam in de afgelopen decennia. “De stad heeft zich als het ware omgedraaid, de IJ-zijde van het CS is niet meer de lelijke achterkant van de stad. Na de recente ontwikkeling van de IJ-oevers en de nieuwe verbindingsmogelijkheden van de Noord- Zuidlijn, is de focus op het Damrak een logische volgende stap in een voortdurende kwaliteitsslag. Veel van wat we in andere ontwikkelgebieden van de stad geleerd hebben, wordt hier op de Rode Loper van het CS naar de Munt in de praktijk gebracht. Zo wordt waarde gecreëerd,” aldus Rijnboutt.

De gesprekspartners beamen dat de tijd rijp is voor een nieuwe stap in de stedenbouw. “We kunnen ons de traditionele aanpak niet meer permitteren,” zegt Pierre van Rossum, directeur van het Project Management Bureau Amsterdam. “Tegen de tijd dat je de hele cyclus van nota’s, visies, stedenbouwkundige plannen, tenders en aanbestedingen doorlopen hebt, ben je zeven jaar verder, is de markt veranderd en moet je opnieuw die cyclus door. Op die manier doe je rustig twintig jaar over bijvoorbeeld de ontwikkeling van het Oosterdokseiland.”

Hij vertelt hoe de gemeente het in het hart van de stad over een andere boeg gooit met Project 1012, waarvan hij de projectleider is. “Het Damrak is jarenlang verwaarloosd en de gemeente was onmachtig om daar iets anders te doen dan wat reclames weghalen. Er zat een crimineel die de boel frustreerde, en er mocht bijna niets binnen de regelgeving van stadsdeel Centrum. Geen aantrekkelijk gebied dus voor bonafide investeerders. Terwijl we die investeerders hard nodig hebben voor een positieve impuls.” Hij is blij met de onconventionele aanpak van de gemeente voor een aantrekkelijker investeringsklimaat: “We hebben een heleboel regels overboord gegooid en de markt meer ruimte gegeven.”

Honderd jaar goed

Frank van Kessel van Top Vastgoed is een van de ontwikkelaars die de uitdaging aanging. In opdracht van eigenaar Bouwinvest, maakte hij en partner Patrick van Lammeren met Rijnboutt een plan voor de herontwikkeling van twee enorme gebouwen in dit gebied: het C&A-complex tussen het Damrak en de Nieuwendijk en de oude kantoren daartegenover, op de hoek van de Nieuwendijk en de Gravenstraat.

“Deze plek is hoe dan ook fantastisch, de locatie heeft zich allang bewezen,” zegt Van Kessel. “Crisis of geen crisis, de bezoekersstromen van Amsterdam groeien nog steeds. Dus de commerciële haalbaarheid is goed. Nu de stad betere voorwaarden schept om dit mogelijk te maken, zie ik hier enorme kansen. Amsterdam mag wat mij betreft als voorbeeld dienen voor andere steden.

Van Kessel is niet de enige die kansen ziet. Hij praat veel met internationale retailers, die stuk voor stuk interesse tonen in de Amsterdamse binnenstad. Over de plannen voor deze kolossen van 7.000 m2 en 19.000 m2 zegt hij: “Dit moeten de mooiste gebouwen van Nederland worden. Mijn drive is om iets aan de stad terug te geven dat tenminste honderd jaar goed blijft. Mijn moeder moet trots op me kunnen zijn. Dus het moet ook nog heel snel gebeuren, want anders maakt zij het niet meer mee.” Met de heldere voorwaarden die de gemeente nu stelt, zou het echt een stuk sneller moeten kunnen volgens deze jonge ontwikkelaar, die naar eigen zeggen nooit langer dan twee minuten over een beslissing nadenkt. “Het grote voordeel van iets binnen een overzichtelijke termijn doen, is dat je de kwaliteit kunt behouden. Wij willen hier volgend jaar al beginnen met bouwen en verbouwen.”

Sleutelgebouwen

De nieuwe aanpak vergt een behoorlijke mentaliteitsverandering van de gemeente. Van Rossum: “We hebben ongelofelijk veel losgelaten. Als je dit een kans van slagen wilt geven, moet je als gemeente ook bereid zijn iets toe te geven, bijvoorbeeld dat er retail of een hotel bij mag komen.” De steun aan de markt is echter niet zonder voorwaarden. “Wij willen functies die de kwaliteit van de binnenstad vergroten. Daarom leggen we contractueel vast dat een pand ook in de toekomst in goede handen blijft: ook nadat de eerste huurder vertrekt, mag het geen sex shop, coffee shop of gokhal worden. Betrouwbare partijen hebben er overigens geen enkele moeite mee om dat te ondertekenen.”

Vertrouwen is een woord dat vaak valt, als onmisbare basis voor een goed proces en in het verlengde daarvan een goed product. “Je moet samen durven te vliegen,” zegt Kees Rijnboutt. Van Rossum is realistisch: “Commercieel en publiek belang kunnen botsen. Toch is het vertrouwen dat je er samen wel uitkomt onontbeerlijk. De gemeente moet ondernemend durven zijn, initiërend en faciliterend. En we moeten gunnen dat exploitanten er geld mee verdienen. Maar de ondernemer moet ook een bijdrage willen leveren aan de kwaliteit van de stad. De sleutelgebouwen die wij hebben aangewezen staan niet op zichzelf, ze kunnen het hele omliggende gebied omhoog halen. De Gravenstraat, die langzaam aan het verloederen was, gaat nu in de lift doordat er op de kop aan een nieuw gebouw wordt gewerkt.”

Tekst en interview: Willemijn de Jonge

Fotografie: Herman Wouters